Недвижимость, квартиры и офисы / Прокуратура области разъясняет вопросы дарения недвижимого имущества

Дата публикации на портале: 21.09.2009 г.

В соответствии с договором дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. При передаче недвижимого имущества, должна быть соблюдена письменная (простая) форма, к тому же потребуется провести государственную регистрацию (одновременно договора и перехода права собственности). 

Следует знать, что договор не должен содержать в себе указание на передачу имущества после смерти дарителя, в противном случае он признается ничтожным. 

Для совершения указанной сделки добровольное необходимо наличие двух важных составляющих: волеизъявление дарителя и согласие одаряемого или в соответствии со ст. 33 Гражданского кодекса РФ (попечительство) законного представителя несовершеннолетнего или попечителя – принять дар. 

При нежелании принять дар отказа от имущества должен быть совершен в письменной форме и пройти государственную регистрацию в Управлении Федеральной Регистрационной Службы. 

Следует знать, что договор дарения не может возлагать на одаряемого ограничения прав нового собственника в отношении переданного имущества (например, запрет на отчуждение, совершение иных сделок). Принятие в соответствие с договором дарения недвижимого имущества не требует получения согласия супруга, а также согласно п.2 ст. 256 ГК РФ (общая собственность супругов), ст. 36 Семейного кодекса РФ (имущество каждого супруга) не является их совместной собственностью. 

Исключение составляет случай, когда в период брака за счет общего имущества супругов либо труда одного из них будут произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. д.). Тогда супруг(а) сможет претендовать на причитающуюся долю в судебном порядке. 

Важным моментом для дарителя является то, что он может отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать имущество в будущем, если после заключения договора его имущественное или семейное положение или состояние здоровья изменятся настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни, одаряемый в данном случае не вправе требовать возмещения убытков. 

Кроме того, п. 1 ст. 578 Гражданского кодекса РФ (отмена дарения), наделяет дарителя возможностью отменить сделку, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения. 

Также даритель может обратиться в суд с требованием отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренным имуществом, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 

Закон предусматривает еще два случая, в которых допускается отмена дарения: судом по требованию заинтересованного лица в течение шести месяцев, предшествующих объявлению индивидуального предпринимателя или юридического лица несостоятельным (банкротом), если дарение осуществлялось за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью; дарителем, если он переживет одаряемого (при наличии в условиях договора прямого указания на такое право). Одаряемый (или его наследники) во всех перечисленных вариантах должен вернуть сохранившийся в натуре подарок. Если это стало невозможным в результате целенаправленных действий (будь то уничтожение имущества, его отчуждение), вызванных нежеланием осуществлять возврат, даритель вправе заявить требования о возмещении вреда. 

Особо следует сказать о ситуациях, когда закон запрещает дарение. Так как недвижимость, например, квартиру нельзя отнести к обычным подаркам, стоимость которых не превышает пять установленных минимальных размеров оплаты труда, то дарение не возможно: 

- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; 

- в отношениях между коммерческими организациями. Затраты на оформление сделки дарения практически такие же, как и при купле-продаже. В пакет представляемых документов входят: 
- заявление о государственной регистрации прав на объект недвижимости и сделок с ними (два бланка: один заполняет даритель и просит зарегистрировать договор дарения, второй - одаряемый с просьбой произвести государственную регистрацию права собственности и после внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость выдать свидетельство о праве собственности); квитанции об уплате государственной пошлины и их копии (квитанций должно быть две, так как даритель и одаряемый производят оплату раздельно, сумма составляет по 500 рублей с каждой стороны соответственно за регистрацию договора и регистрацию права собственности); договор дарения; правоустанавливающие документы на недвижимость (свидетельство о государственной регистрации права собственности, документ, являющийся основанием для его приобретения (например, договор дарения, купли-продажи и др.); 
- технический паспорт на жилое помещение. 

Необходимо знать, что, если сделка заключается между родственниками, обязанность уплатить налог на доходы физических лиц не возникает даже при отчуждении недвижимости, транспорта, акций, пая или доли, родственные одаряемого физического лица (хотя подтверждение налоговым органом права на освобождение от налогообложения доходов не предусмотрено. 

Отдельно хотелось бы остановиться на ситуации, которая на практике встречается очень часто. Речь идет о покупке объекта по договору дарения. 

Так, продавец не хочет продавать сособственникам имущество, находящееся в общей собственности, хотя указанные лица обладают правом преимущественной покупки доли. Или хочет, но заведомо знает, что лица могут затягивать с ответом или местонахождение их неизвестно. 

Тогда имущество якобы просто по договору дарения передается новому владельцу, однако деньги за него все-таки уплачиваются. 

Как было сказано ранее, дарение осуществляется безвозмездно и, если передача денег все же состоялась, то совершенная таким образом сделка является - притворной, то есть она ничтожна и заинтересованные лица, например соседи, имеющие преимущественное право покупки комнаты в квартире, в соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ (сроки исковой давности по недействительным сделкам) в течение трех лет могут обратиться в суд с требованием применить названные последствия недействительности ничтожной сделки, причем течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. 

Истец в данном случае должен доказать, что продавца и покупателя на самом деле связывают денежные обязательства, придающие сделке возмездный характер. 

Пресс-служба прокурауры Орловской области

Источник – Городской портал г. Орел