Недвижимость, квартиры и офисы / Все о договоре купли–продажи недвижимого имущества

Дата публикации на портале: 21.09.2009 г.

Гражданский кодекс предоставляет широкий спектр способов по отчуждению недвижимого имущества. Недвижимость можно продать или подарить, составить завещание, обменять, если удастся найти приемлемый вариант, причем необязательно квартиру на квартиру. 

Рассмотрим довольно-таки распространенную операцию с недвижимым имуществом - купля-продажа. По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. 

Существенным условием для такого соглашения являются данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче, место его расположения или вхождение в состав другой недвижимости в противном случае оно будет считаться не заключенным. 

Точно такие же последствия влечет за собой отсутствие пункта о цене жилья. Сторонам стоит помнить, что договор составляется обязательно в письменной форме. 

Документы на государственную регистрацию подаются в Управление Федеральной регистрационной службы (регистрации подлежит не только сделка, но и сам договор). Лицу, решившему передать недвижимое имущество именно по договору купли-продажи, необходимо знать о некоторых правовых минусах данной сделки. 

Так, человек, которому имущество передается, может находиться в браке. Полученная недвижимость в этом случае согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ (общая собственность супругов) становятся совместной собственностью супругов или может быть признаны таковой в соответствии со статьей 37 Семейного кодекса РФ (признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью), если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов, или имущества каждого из супругов, либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. д.). Это имеет существенное значение, когда отношения в семье у приобретателя – неблагополучные. 

Следует отметить, что при разделе имущества в соответствии с п. 2 ст. 39 СК РФ (определение долей при разделе общего имущества супругов) суд может отступить от начала равенства долей, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи. 

Следующий недостаток сделки вытекает из того, что продавец получает доход от продажи (реализации) имущества в виде стоимости квартиры, который в соответствии с п.п. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ (доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации) облагается налогом. 

Причем, несмотря на то, что операция может быть связана с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющими общих отца или мать) братья и сестры, усыновители и усыновленные, лица, из которых хотя бы одно - признано судом недееспособным вследствие психического расстройства), полученная сумма все равно считается доходом. 

Остановимся подробнее на документах, представляемых в Управление Федеральной Регистрационной Службы: 

- заявление о государственной регистрации прав на объект недвижимости и сделок с ними (два бланка: один заполняет продавец и просит зарегистрировать договор купли-продажи, второй - покупатель с просьбой произвести государственную регистрацию права собственности на приобретаемое жилье и после внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость выдать свидетельство о праве собственности); 

- квитанции об уплате государственной пошлины и их копии (квитанций должно быть две, так как продавец и покупатель производят оплату раздельно, сумма составляет по 500 рублей с каждой стороны соответственно за регистрацию договора и регистрацию права собственности); 

- договор купли-продажи и акт передачи квартиры, подписанный сторонами, в количестве не менее трех экземпляров - по одному для продавца и покупателя и один экземпляр - для регистрирующего органа; 

- правоустанавливающие документы на недвижимость (свидетельство о государственной регистрации права собственности, документ, являющийся основанием для его приобретения (например, договор дарения, купли-продажи и др.); 

- технический паспорт на жилое помещение. 

Дополнительно могут потребоваться: 

- нотариально заверенное согласие на приобретение недвижимости супруга(и) покупателя, если он(а) находится в законном зарегистрированном браке, нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости, являющейся совместной собственностью, супруга(и) продавца, если он(а) находится в законном зарегистрированном браке, нотариально заверенное согласие получателя ренты, если продавец обладает правом собственности на отчуждаемую недвижимость на основании договора пожизненного содержания с иждивением и т.д. 

Сотрудник Управления ФРС, проверив весь пакет представленных документов, выдает расписку об их принятии, на основании которой спустя один месяц осуществляется выдача зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о праве собственности. 

По материалам пресс-службы прокуратуры по Орловской области

Источник – Городской портал г. Орел